銷售員想賣房需給房企高管“回扣”，市民想買房得多掏數萬元“茶水費”，業主變更房管局備案需交數千元“手續費”——幾年前的房地產熱過後，一些後遺症如今浮出水面，涉及的房地產市場規範和法律問題，仍有待“消化”。
爲了討要拖欠的售房佣金，吳宇（化名）將一房地產公司告上法庭。歷經波折雖勝訴了，但涉及數十名銷售人員的數百萬元佣金仍沒能拿回來。在維權中他意外發現，該房地產公司不僅“坑”了一線樓房銷售顧問，還“坑”了前來買房的消費者很多錢。
維權之路
70餘名售樓人員賣房後
近300萬佣金遭拖欠
在政策寬鬆、行業回暖的情況下，2016年上半年西安樓市熱度較高。2016年上半年，西安住宅市場成交862萬平方米，同比增長40.9%。但這一年，也是吳宇代理銷售出現問題的開始。
吳宇是一名房產銷售人員，因長年與房地產公司打交道，在業內有着一定的口碑，也因此，他常常能攬到代理銷售房屋的業務，然後帶着其他人一起幹。然而，2016年的一次代理銷售讓他陷入了囧境：因開發商拖欠佣金，他在討薪的同時，也被追隨者起訴。
吳宇告訴華商報大風新聞記者，2016年，陝西新艾迪地產營銷策劃公司（以下簡稱“新艾迪公司”）的法定代表人張某偉找上他，問他是否願意去代理銷售位於航天城的“富華博派時代”樓盤。吳宇瞭解到，該樓盤系西安富華實業有限公司（以下簡稱“富華地產公司”）開發，當時有華美售樓點和電視塔售樓點兩個點，他隨即應承下來。“當時我們達成了口頭約定，由我組織銷售人員代理銷售該樓盤，但在進駐電視塔售樓點後才得知，新艾迪已與富華地產公司簽過了代理協議，所以，我算是從新艾迪公司手中間接代理了富華地產公司的樓盤。”吳宇說，“佣金結算是富華地產公司將錢打給新艾迪公司，再由新艾迪公司給我們支付，但後來結算佣金卻不順暢。”
經過統計，富華地產公司共欠新艾迪公司70餘名售樓人員近300萬售房佣金，其中，涉及吳宇銷售團隊的約有30人近200萬元。吳宇討要多次無果後，張某偉才說，結算佣金的賬戶實際由富華地產公司的尹某掌控，原因是張某偉與其簽訂了協議，協議中約定，7.9%的銷售佣金中有1.5%的錢要給尹某及富華地產公司高管人員。張某偉稱，他簽訂這個協議是被迫的。
“被迫簽訂索賄協議”263萬進了地產高管及其家屬賬戶
張某偉告訴華商報大風新聞記者，實際上，他籤的所謂協議，是富華地產公司管理層的尹某、單某某以及金某某三人，借職權在售樓環節向他進行索賄。
張某偉稱，2016年3月，他在其他項目做銷售代理時，富華地產的老闆胡某某找上他，希望他代理銷售富華開發的樓盤——富華博派時代。隨後，他便組建銷售團隊進場，因當時該樓盤還未取得預售證，所以不能進行正常銷售，前期大量的人力、物力和資金投入都是他支付的。
“同年5月初，尹某和單某某拿了份協議讓我簽字，說老闆讓我進場，但他們掌管着銷售，意思是要拿到佣金得通過總監、財務，但如果不籤這個協議，我就是白忙活一場。迫於無奈，我只能順應他們簽了。而這個協議就是他們要抽成的協議，要從我原本7.9%的售房佣金裏抽走1.5%的所謂管理費。兩天後，尹某催促我和她一起去建行開了一個新艾迪公司的新賬戶，銀行支付U盾被尹某當場拿走掌控。”張某偉說，從2016年5月開戶到2019年7月止，支付業務一直由尹某掌控。期間自己要了好多回U盾，但尹某就是拖延不給。
2019年4月前後，爲了討要售樓佣金，張某偉和吳宇以及他找來的另一支銷售團隊負責人楊某雷一起狀告單某某和尹某。“後來她們承諾給結款，便撤了訴。”張某偉說，撤訴後，簽了份補充協議，也給他結了幾十萬元佣金，但後來又沒下文了。
“到2019年7月份，銷售季結束三四個月後，我向尹某和單某某最後通牒：如再不給U盾，我就要起訴她倆，尹某纔將U盾給我。”張某偉拿到U盾後，就去銀行打印了支出明細。明細顯示，尹某按1.5%的回扣點位一共轉走263萬餘元，其中尹某拿走195萬餘元，單某某拿走38萬餘元，單某某的丈夫徐某拿走30萬元。
張某偉氣憤地說：“我原本想着，我拿少一些，就少掙些，但沒想到他們後來徹底不給結款了，太貪心了。”張某偉向記者提供了協議以及銀行流水憑證統計表，證據表明其所說非虛。
打贏了官司仍拿不到佣金
吳宇也看到了這些證據，但他還是認爲，張某偉和對方和解，其實就是坑了自己。
隨後，吳宇開啓了單打獨鬥的維權——2019年11月，吳宇向西安市長安區人民法院遞交訴狀，要求新艾迪公司與富華地產公司支付佣金。“因爲我與富華地產公司沒有簽訂合同，故2020年4月，長安區法院判決新艾迪公司需在判決生效30天內向我支付佣金184萬餘元。新艾迪公司不服，提起上訴。西安中院維持原判，但新艾迪仍不支付佣金。”
2021年3月9日，吳宇向長安區人民法院申請強制執行，這時他才知道，早在2018年5月31日，新艾迪公司將法定代表人張某偉變更爲名叫徐某國的人，直至2021年8月30日，法院終止執行，也未能要回一分錢。原因是徐某國名下沒有任何可供執行的財產。
吳宇說，顯然張某偉是有備而來的。張某偉則稱，他不是不想結算佣金，而是富華地產公司沒給他結算，所以他也沒錢給吳宇結算。“直到現在，我公司售樓人員的佣金也未結清。”
網絡發佈小視頻引起地產公司大股東關注
就張某偉、尹某“行賄受賄”的行爲，2022年3月23日，吳宇的妻子閆女士向西安市公安局航天分局報警，被告知“經審查，沒有犯罪事實、不需要追究刑事責任”不予立案。
起訴無果、報警無望，吳宇又被追隨者起訴，無奈他四處借錢，先行給大家墊付一部分佣金。爲了討要佣金，吳宇開始尋求網上的幫助。他的弟弟吳喆（化名）也售賣了不少房子，吳喆上網發視頻，曝光富華地產公司拖欠佣金行爲。“我2017年在富華電視塔售樓點當置業顧問，按約定，客戶交完首付款結50%，銀行放貸後，結到90%，房子交付後結清。但時至今日，我所售賣的房子都沒結清佣金。”吳喆發了視頻後，引起了富華地產公司大股東蔣女士的關注。
“房子賣得很好，從來不會覺得我們公司會欠人佣金。”蔣女士對公司欠錢有些不信。蔣女士說，被投訴索賄行爲的單某某是富華地產公司法定代表人、並任公司董事長，在公司佔股11%，在該開發項目中擔任銷售負責人，被舉報人金某某是項目財務總監，尹某則擔任銷售副經理一職。他們三人不可能幹傷害公司利益的事情，但當蔣女士聯繫吳宇兄弟瞭解情況後，才發現存在的問題遠比她想象的要多。
同時，蔣女士從吳宇處得知，單某某等人設立各種名目亂收購房者的錢。而這些，都是吳宇去搜集的證據。
吳宇說，他就想着要蒐集到這些人違法的證據，要讓法律懲治她們。吳宇發現，他們所在的電視塔售樓點的房子早就賣完了，而華美售樓點還有很多房子沒賣。“那邊是由西安凱歌房地產營銷策劃有限公司（以下簡稱“西安凱歌公司”）代理銷售，當時房子銷路已經打開，但華美售樓點經常有購房者退房的情況。”吳宇解釋說，所謂退房，要麼就是房貸辦不下來，要麼就是其他原因，反正被購房者佔了房源，再倒手就要加價，可後來買房的人，所辦的手續還是從開發商手裏辦結的，並沒有見到所謂的第一買手，實際房價卻高得可怕。“我們這邊的房子單價是7千到9千元，那邊的卻要一萬好幾。”吳宇起先只是聽說，待到後來走訪取證時，有些購房者反映，自己實際掏的房款比發票房價要多，這引起了吳宇的注意。
隨着吳宇深入走訪，漸漸地，有11戶購房者願意配合他，給他提供證據，並表示可配合警方的調查。
調查覈實
房源緊張不愁賣
業主爲買房“屈從”銷售套路？
從吳宇提供的購房者的證明材料上來看，他的調查從2022年8月開始到2022年年底，持續了近半年時間。華商報大風新聞記者就此進行調查覈實。
“賣房的讓咱幹啥就只能幹啥”
業主趙磊買房“多掏了”13萬元。他說，2017年11月，他在富華華美售樓點買房，銷售人員說領導有預留房源，以單價1.1萬元成交，總價58萬餘元，但後來發票的總價是45萬餘元，多掏的13萬元他認爲是不合理的，但因爲當時房源緊俏，他沒多想。
業主秦紅於2018年5月在富華華美售樓點買了套公寓。單價14500元，總價62萬餘元。當時全款支付，但售樓部開出的收據、購房合同以及後來的購房發票上都以單價1.2萬餘元、總價51.8萬餘元的價格顯示。這中間差價10萬多元去哪了？沒人告訴她。
“我買房那會兒啥也不懂，人家讓幹啥就幹啥，拿到購房發票才發現不對勁兒，之前也沒細看合同。”秦紅說，直到有鄰居找她說開發商這樣的行爲違法，讓她做證，她抱着一絲希望寫了情況說明，期望能把多收的錢退回來，但後來鄰居把房賣了，這事兒好像也沒人跟進了。”秦紅認爲，開發商此舉是爲了偷稅漏稅。
多掏的13萬餘元是“茶水費”？
前面兩位業主說不出多收的錢是啥名目，但購房者美娜說得清楚，她多掏的13萬餘元，被明確告知是“茶水費”，就是這個錢需要給之前買房的人。當時銷售經理翟某說領導有預留房源，單價14300元，跟市場上的有產權的房子沒有差別，總價爲51萬餘元，而她實際花了60萬餘元，多掏了13萬餘元。
同樣多掏13萬餘元的還有劉樂。她於2018年8月8日在富華華美售樓點買房，銷售說領導手裏還有預留房源，她需要支付每平方米一萬餘元，但實際成交價爲7600元/平方米，總價32萬餘元。“我的房價有效證明上也都顯示爲32萬餘元，可實際我支付給他們45萬，多花的13萬不知道是什麼錢。”劉樂猜測，開發商此舉是不是有房子備案價約束，所以纔會實際收得高，發票開得低，逃避住建部門的查處。
從按揭付變爲全款付要收手續費
業主樑峯被多要的近10萬元則更加直接。“2018年8月6日，我買的房子總價58萬元左右，發票只顯示48萬餘元，多掏近10萬，銷售方讓打入另外一個賬戶。”銷售人員說，這個房子在股東名下，所以他多掏的近10萬元給了股東。
業主齊福則是被索要了變更全款支付的手續費。齊福說，2017年7月，他認購了該地產商的一套房子，約定房款首付50%、按揭50%，但後來被告知按揭手續沒辦下來，需要全款支付。齊福無奈之下，只能選擇付全款。但開發商負責人單某某稱，去房管局做變更全款付要收3000元手續費。“2019年8月份，單某某安排我去房管局做變更手續，辦理完成後，她讓我用微信向她支付手續費3000元。”
業主馬理也因購房分期沒能審批，在改全款合同時交了2000元。沒有收據發票。
“發票價低說是以後契稅能少交”
業主何曉因爲備案價的事情，與置業顧問吵了一架。“置業顧問說一平方米1.2萬餘元。但在交錢的時候，價格卻變了。”何曉說，“賣樓的跟我說備案價是1萬出頭，由於他們的備案價沒改過來，合同和發票只能按1萬出頭來寫，但卻要求我按1.2萬元來付款。銷售員還說，以後交契稅是按發票上的價錢走的，這樣契稅就能少交點。我最大的感受就是被忽悠了。但當時剛開始限購，受各種條件的限置，我也只能這樣買。”
對於是否真的有備案價的問題，何曉說，她第一次買房，很多都不懂，也沒去查過備案價究竟是多少。
監管部門
變更備案信息不收費
該小區無備案價
就購房者多掏錢時被告知的各種名目是否屬實，10月23日、24日兩天，華商報大風新聞記者先後致電西安市住房和城鄉建設局、西安市發改委以及航天基地住建局。
對於不知名目的收費行爲，航天基地住建局工作人員說，購房一定要仔細看合同，合同金額是多少，就是多少。這個錢是要打到住建部門監管賬戶上的，合同金額以外再亂收費，建議撥打市場監管局電話投訴。同時明確表示，更改備案信息，如更改支付方式等，他們是不收費的。
針對有購房者提到該小區備案價的問題，航天基地住建局稱，該樓盤開發較早，所有的信息都在市上管理；而西安市住建局對此事查詢無果，建議記者前往西安市發改委查詢。該工作人員解釋說，先前房產價格備案是物價局的職責範圍，後來機構改革，物價局合併至發改委了，備案價在發改委或許能查到。但發改委工作人員在查詢後，也沒查到。
隨後記者又向西安市住建局諮詢。市場處的一名工作人員介紹說，首先要搞清楚該商品房的房屋性質，是住宅還是商用。在確認該處房產爲商用性質後，其解釋說，商用性質的房產不用價格備案，也就是政府沒有指導價，不限價，完全隨行就市。
11戶購房者共被多收94萬餘元？
警方立案偵查
在記者覈實的過程中，有些業主十分警惕，稱就作證這件事，先後有幾撥人找過了，其中包括警察以及多收他們錢的富華地產高管單某某，該作的證也作了，可事情依然沒有結果。由於小區目前的物業就是單某某成立的公司，不少業主擔心遭到單某某等人的報復。記者查詢獲知，西安佳和園物業管理有限公司成立於2018年5月24日，註冊地位於西安雁塔南路399號富華大廈，2022年11月2日，法定代表人從單某某變更爲李某磊。
律師根據吳宇提供的證據，整理出了一份“違法收取‘價差款’數額統計表”，並將其提交給警方。記者看到，11戶購房者共被多收94.4萬餘元，這些錢都進了誰的口袋？公司股東蔣女士不無擔憂地說，該項目可銷售房屋近千套，這或許只是冰山一角。
隨後，蔣女士拿着蒐集來的證據，向西安航天警方報了案。2023年3月13日，西安市公安局航天分局就先期只針對富華地產公司設在華美十字售樓點的違法情況進行了立案。而張某偉所說的單某某、尹某等人向他索賄的違法行爲，也將是警方接下來偵辦的內容。
經過警方調查覈實，認爲此案證據確鑿、犯罪事實清楚，遂對涉嫌受賄的嫌疑人單某某（富華地產公司），涉嫌職務侵佔的馬某某、夏某，以及翟某（後三人爲西安凱歌公司人員）等4人採取強制措施，並於2023年8月7日向西安市長安區檢察院提請逮捕。
始料未及的是，檢察院沒批捕。
“檢察院作出不批准逮捕的決定，是我們都沒想到的。”吳宇說，這麼多證據擺在這裏，這人怎麼就又能放了呢？
8月26日上午，華商報大風新聞記者前往辦案單位公安航天分局秦宇派出所瞭解情況。相關負責人表示，人被關了一個多月，目前不批捕只能變更強制措施，改爲取保候審。沒批捕不代表他們沒犯罪，單某某等人還是涉嫌犯罪了，如果把人放了會有串供的可能性，這也給檢察院說過了，但檢察院提出了異議，認爲性質有問題，證據不充分。
該負責人解釋說，先前的偵查方向是沒錯的，沒有被檢察院認定，現在的焦點在於性質上的問題和贓款的數額問題。要求贓款數額審計，這個好弄；但性質難說。
富華地產公司管理人員回應：
“1.5%”不是回扣，是大家合作的分成
近日，華商報大風新聞記者多次撥打富華地產公司負責人單某某的電話，均無法接通；同樣被取保的凱歌營銷公司工作人員馬某某，表示不方便說情況。
10月28日下午，記者聯繫到富華地產公司管理人員尹某。就新艾迪負責人反映其索賄1.5%的事情，其表示，那不叫回扣，那是大家合作的分成。其又稱，這個案子早在法院辦結了。當記者問其“1.5%的分成是自己拿了還是歸屬公司”的問題時，其掛斷了電話。
秦宇派出所相關負責人說，檢察院認爲，這個錢不一定是公司的錢，究竟是侵佔了公司的利益，還是消費者的利益；究竟是要沒收、收繳國庫，還是退還公司；亦或是侵害了消費者的利益，這個需要搞清楚。但你說購房者多交錢受損了嗎？在當時房價暴漲的情況下，他們在多掏錢的情況下，依然比市場的房價要低，可能還獲利了。
據該負責人介紹，此案涉及多重違法關係：“首先是單某某拿凱歌營銷公司銷售人員1%回扣的事情；二是開發商和營銷公司私分房屋差價款的問題；三是業主對多交的錢作爲好處費送出去，單某某等人收了算不算受賄？現在不清楚贓款該如何處置，該沒收上繳國庫，還是退還給誰？”他還表示：“單某某被取保還來派出所退贓，要退50萬。但我們不能收，收了該給誰？”
該負責人表示，下一步要對犯罪嫌疑人涉及的問題擴大偵查。
蔣女士也想不通不批捕的原因。9月14日，她和律師前往長安區檢察院，想與檢察官進一步溝通，被告知此案已退回警方，讓蔣女士去找公安部門問情況。
律師說法
觀點一
若第一買手是虛構的
索要“好處費”涉嫌詐騙 贓款需退還購房人
陝西恆達律師事務所高級合夥人、律師趙良善認爲：開發商負責人私收營銷公司回扣，觸犯了《中華人民共和國刑法》第163條第二款規定，公司、企業的工作人員在經濟往來中，違反國家規定，收受各種名義的回扣、手續費，歸個人所有，數額較大的，涉嫌非國家工作人員受賄罪。
趙良善表示，倘若開發商負責人爲了高價出售給購房人，向購房人虛構房源已被其他人訂購的事實，實則未被其他人訂購，或者房子根本沒備案，卻謊稱按更改後的備案價出售，主觀目的是騙取購房人多出的差價，那麼開發商負責人的行爲涉嫌詐騙罪。購房人多出的差價部分即詐騙贓款，依據法律規定，詐騙贓款應退還給被害人即購房人。
趙良善強調，倘若開發商負責人向購房人宣稱房源已被其他人訂購屬實，並非虛構，開發商負責人爲了把房源轉給購房人，向購房人主動索要“好處費”，或者購房人爲了得到房源，請開發商負責人幫忙，自願給開發商負責人或是相關人員“感謝費”，那麼開發商負責人的行爲不構成詐騙罪，而涉嫌非國家工作人員受賄罪。依據法律規定，非國家工作人員受賄所得的贓款將被沒收，上繳國庫。
觀點二
無論是被索要“好處費”還是自願掏“感謝費”
非國家工作人員受賄罪都成立
陝西其源律師事務所律師程永全也認爲此案涉嫌詐騙，贓款應退給購房人。
程永全說，如果開發商負責人或是相關人員以非法佔有爲目的，虛構事實、隱瞞真相，謊稱房源已被其他人訂購的事實從而索要財物，使購房人產生錯誤認識，購房人基於錯誤認識處分購房款以外的財物，則索要好處費的行爲，根據《中華人民共和國刑法》266條的規定，行爲人涉嫌詐騙，詐騙的贓款依法應當退還購房人。
此外，此案還涉嫌非國家工作人員受賄罪，受賄所得的贓款應依法上交國庫。依據《中華人民共和國刑法》163條第二款規定，公司、企業的工作人員在經濟往來中，違反國家規定，收受各種名義的回扣、手續費，歸個人所有，數額較大的，涉嫌非國家工作人員受賄罪。如果開發商負責人或其他人員向購房人宣稱的房源確實已被其他人訂購查證屬實，並非虛構，開發商負責人或其他人員爲了把房源轉給購房人，向購房人主動索要“好處費”，或者購房人爲了得到房源，請開發商負責人或其他人員幫忙，自願給開發商負責人或其他人員“感謝費”，那麼開發商負責或其他人員的行爲，則涉嫌非國家工作人員受賄罪，贓款依法上交國庫。
對於報警人對檢察院不批捕決定存疑，如果案件事實不清，偵查期限屆滿，可以變更強制措施，採取取保候審並無異議。但是如果事實清楚，證據確實充分，只是罪名定性的問題，依此不批捕，而採取取保候審，容易產生異議。
觀點三
房子無論賣多少錢 高賣的錢都該退給房企
還有一名律師認爲，如果該房屋是商業性質的公寓房，開發商可自行定價的話，無論這個房子賣多少錢，都是房企的錢，將房子高賣的錢裝入自己的兜裏，就是職務侵佔，錢該退回房地產企業。
該律師解釋說，依據《中華人民共和國刑法》規定，職務侵佔罪的違法所得應該由司法機關負責追繳，屬於被害人的合法財產，應當及時返還。該公司負責人或相關人員利用職務上的便利，也就是說利用自己在本單位所具有的一定職務，如董事、監事、經理、會計等，並因這種職務所產生的方便條件，即主管、管理、經手本單位財物的便利，侵佔財物實質上就是將財物非法佔爲己有，實踐中一般表現爲侵吞、盜竊、騙取等非法手段，數額較大也是構成本罪的要件之一，這是認定行爲人侵佔單位財物行爲的社會危害性已達到應依法追究其刑事責任的標準。 【應當事人要求，購房者姓名均爲化名】